Llevamos años en los que los alquileres y los precios de compraventa de pisos no paran de subir, y en una tendencia tan intensa y tan creciente, es momento de hacerse una pregunta: ¿Es este el momento óptimo para comenzar a invertir en inmuebles, o estamos posiblemente en el tramo final de una burbuja parecida a la del año 2007?

Es por eso que esta semana realizaremos un análisis de la situación del sector inmobiliario, evaluando su estado actual en España (frente a otros países europeos), además de las proyecciones que existen de cara a futuro.

Estado actual del mercado inmobiliario en España (y en el extranjero)
Para comenzar, proporcioné algo de contexto sobre nuestra situación actual.

Según datos del Banco de España, el esfuerzo financiero que supone la compra de un inmueble actualmente equivale a poco más de ocho años de ingreso bruto familiar, cifras semejantes a las de 2011, y mucho menores a las de 2008, cuando el periodo superaba los nueve años. Considerando esto, y a pesar de los elevados precios vigentes, parece haber margen para un aumento continuo de los mismos, siempre que el nivel de desempleo se mantenga “bajo”, como sucede actualmente.

Adicionalmente, existen diferencias significativas entre la situación presente y el periodo de la burbuja inmobiliaria, siendo la más flagrante la reducida vivienda de obra nueva del mercado inmobiliario español, esto es, la escasa oferta. Hecho que condena a unos precios desorbitados a la vivienda en las llamadas zonas tensionadas, principalmente en grandes ciudades y sus alrededores, donde en los próximos años se anticipa una demanda todavía mayor.

Así pues, haciendo referencia nuevamente al Banco de España, la evidencia es clara: la oferta de viviendas por habitante ha disminuido siete veces en comparación con 2007, y se estima una necesidad de tres millones de nuevos hogares en los próximos quince años, el doble de lo que se construye hoy día (cien mil viviendas anuales).

Deficiencia de viviendas en ciudades principales
Esta carencia de nuevas propiedades se suma al atractivo de España como destino residencial para extranjeros, quienes encuentran precios más accesibles aquí que en otros lugares. España no solo atrae a turistas, sino que es elegida por estudiantes universitarios y posgraduados, además de ser uno de los países preferidos por jubilados europeos y numerosos trabajadores a distancia, conocidos como nómadas digitales.

En consecuencia, el desequilibrio entre la oferta y la demanda es más que evidente, y el ritmo actual de construcción es insuficiente para satisfacer la demanda presente (y futura). Sin ir más lejos, es fácil observar la escasez de obras en proyecto, tan solo recorriendo nuestras ciudades.

Enseñanzas para las familias y empresas
Por otro lado, y aún si consideráramos que podríamos estar acercándonos al final de la presente burbuja inmobiliaria, hay que añadir que las familias y el sector privado en general, aprendieron bien las enseñanzas de la pasada crisis.

Los compradores actuales actúan con mayor cautela. Y no en vano, así lo demuestra el bajo nivel de endeudamiento de las familias en España, tanto en comparación con 2007 como con otros países europeos. Incluso frente al rápido incremento del Euribor, que ha elevado el coste de las hipotecas variables y parece haber alcanzado ya su punto máximo, los precios se han mantenido estables -sino crecientes-, sin un aumento en la morosidad o ventas forzadas por desesperación.

Lo mismo ocurre con las promotoras, si en 2007 estas empresas contaban con endeudamientos cercanos al 80% del valor de sus activos en libros, ahora el sector se mantiene en niveles del 25%-30%

O dicho de otro modo, el tramo final de una burbuja suele estar marcado por una situación límite en lo que a endeudamiento de todos los actores confiere. Y ese no parece ser el escenario, más aún, queda margen de sobra.

¿Y qué pasa con el precio del m2?
En tercer lugar, otra forma de medir los altos o bajos precios inmobiliarios es a través del precio por m2 de vivienda en las principales ciudades de España, en relación a otras europeas. Y nuevamente ohh sorpresa.

Resulta que las ciudades más caras en España -en términos de m2- que son San Sebastián (4.212€/m²), Barcelona (3.579€/m²) y Madrid (3.576€/m²), son significativamente más baratas en comparación con otras metrópolis europeas. como es el caso de París (13.700€/m2), Londres (12.900€/m2), o Luxemburgo 11.250(€/m2).

Se que en este caso se podría contraargumentar que en el resto de Europa, los salarios son mucho mayores, y de ahí estas diferencias. Y ciertamente es así. Pero en cualquier caso, las diferencias en las comparativas del precio por m2 no eran tan desproporcionadas en 2007.

¿Fin de la burbuja? | Posiblemente no
En definitiva, todos estos motivos, y alguno más como la escasa oferta de vivienda pública -así como su poca calidad- o la nueva legislación que rompe el mercado del alquiler, hacen que aunque los precios de los alquileres parezcan muy abusivos, en realidad no lo sean tanto, ya que solo reflejan una realidad innegable en el mercado de la vivienda en España:

El tremendo desajuste que existe entre oferta y demanda, que es lo que condena a unos precios demasiado elevados y trasmite la sensación de que existe cierta burbuja, pero no es así.

Por ende, de cara a los próximos años, y siempre suponiendo que no venga una crisis que rompiera por completo el mercado laboral, los precios tenderán a seguir subiendo salvo que se permita una solución desde la oferta -esencialmente permite alquilar y construir vivienda de forma fácil, sin muchos requerimientos o burocracia-.

En consecuencia, si tienes ahorros, y no quieres perderte las seguidas subidas que continuarán existiendo, recuerda que puedes invertir en inmobiliario, o bien comprando para alquilar, que es algo mucho más arriesgado en términos de endeudamiento e inseguridad jurídica, o bien comprar acciones de empresas que se dedican exactamente a este tipo de negocios, las llamadas SOCIMIs, como por ejemplo son Merlin Properties (MRL.MC), Neinor Homes (HOME.MC) o Inversa prime (YIRS.MC)